事故物件における告知義務は宅建法に定めがあり、宅建業者は、契約の判断に影響を与えると考えられる事項について契約者に告知する義務があります。

今回の記事では、告知義務がいつまで必要かを解説します。また、事故物件値引き期間や、建て替えした場合に告知義務が消えるかどうかも紹介するので、参考にしてください。

これまで事故物件に関する告知義務が必要な期間について明確なルールは存在しませんでした。しかし、2021年10月に制定された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、居住用不動産について、賃貸契約と売買契約それぞれの場合における告知義務の期間が明示されたのです。

ガイドラインでは、賃貸契約の場合は、次の死に関する告知義務に概ね3年の期間を示しました。

これまで期間の明示がなったものが概ね3年間と示されたため、不動産会社としても心理的瑕疵に関連するトラブルを防ぐ効果が期待できます。

また賃貸契約では、共用部分で発生した人の死についても確認する必要があります。ガイドラインでは、次に該当する場合は、共用部分にも居室と同様の告知義務があると示しました。

• 借り主が日常生活において通常使用する必要がある
• 借り主の住み心地の良さに影響を与えると考えられる集合住宅の共用部分

居室のみならず共用部分に関する告知義務についても注意が必要です。

賃貸契約における告知義務が概ね3年であるのに対して、売買契約の場合は宅建業者が事故物件の事実を認識している限りは、期間の制限なく告知義務があると示されました。

理由は、賃貸契約よりも売買契約の場合の方が、事故物件である事実が契約判断に大きな影響を及ぼすためだと考えられます。また、売買契約では取引される金額が大きくなる点も関係しているでしょう。

このように売買契約の場合は期間の経過で告知義務がなくなることはありません。

このように賃貸契約と売買契約における告知義務の期間がガイドラインにより示されました。特に賃貸契約について3年間という具体的な期間が示された点は大きな意義を持つでしょう。賃貸契約における特殊な例としては、途中で入居者の変更があった場合も告知義務は3年間存続する点に注意してください。

また、次のような場合は賃貸契約であっても告知義務が消えないとされています。

• 事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案の場合
• 買主・借主から事案の有無について問われた場合

このようにガイドラインでは賃貸契約について原則として3年の告知義務期間が示されましたが、重要なのは、契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼすかどうかの観点です。そのため一定の場合には、3年を超えて告知義務が求められます。

ここまで告知義務の期間について解説しましたが、告知義務の期間と同様に重要なのが事故物件の取引価格が低くなるのはいつまでかという点ではないでしょうか。

以下では、事故物件と値引きに関する情報を確認していきましょう。

事故物件の取引価格は相場より下がるのが一般的です。こうした事故物件の値引き期間について、明確なルールは今のところありません。不動産の取引価格は、あくまで需要と供給のバランスで決まるので、事故物件であっても条件が良ければ相場価格と同じ値段で取引されるものもあります。

一方で、UR（独立行政法人都市再生機構）では、事故物件を特別募集住宅として入居を募っています。その中には入居から1年間または2年間、家賃が半額になるものもあるのです。

このように事故物件の値引き期間について明確なルールは存在しません。そのため不動産会社と相談しながら、市場ニーズをふまえて取引価格を設定する必要があります。

では、一度事故物件になったものは特別な理由がない限り、価格が下がったままなのでしょうか。この点も、結論としては需要と供給のバランスによります。以下では、事故物件が値上がりする２つのケースを紹介します。

１つ目のケースは、時間の経過により事故の記憶が風化したケースです。例えば、周辺地域住民の記憶が風化すれば悪い噂も消えていきます。このように記憶が風化して、過去に起こった事故が現在の契約に重大な影響を与えないと考えられる場合は、告知されても値引きはされない場合があります。

２つ目のケースは、事故物件に同じ買い主が住み続ける場合です。この場合、契約更新月における家賃の増額が借り主に受け入れられると、事故物件の賃料が値上がりしたことになります。特に、借り主が物件を気に入っている場合は、他に物件を探すことよりも家賃増額を受け入れる可能性が高くなります。

このように事故物件であっても相場価格から変わらないものもあれば、下がった価格が記憶の風化等により再び上がるケースもあります。いずれにしても事故の事実が契約にどの程度の提供を及ぼすかの観点が重要です。

しかし、インターネットが発達して過去の事件の情報がデジタルタトゥーとして長く残ると記憶の風化が遅くなる可能性があります。具体的には、事故物件公示サイトやニュース記事がデジタルタトゥーになります。

情報の拡散は自らコントロールできるものではないため、所有物件が事故物件になってしまった場合は、専門家の知見を借りながら適切な処分・活用方法を探す必要があります。

事故物件の多くは相場価格よりも価値が下がるものの、場合によっては値上がりすることがわかりました。では、そもそも事故が起きた建物を建て替えた場合は、告知義務にどのような影響があるのでしょうか。

結論から述べると、建て替えを行っても原則として告知義務は残ります。建物を取り壊して土地だけにして売却する場合も同様に告知義務は消えません。建て替えや取り壊しをして事故の事実を隠して売却すると、契約不適合責任を問われ、代金減額、損害賠償、契約解除を請求される恐れがあります。

また、特殊な例として、墓地や病院の跡地である不動産についても心理的瑕疵のある物件に該当し、告知義務が必要になります。墓地や火葬場に隣接する不動産の場合は、心理的瑕疵と環境的瑕疵の両方がある物件に該当します。

ここまで解説したように、事故物件の告知義務についてガイドラインが一定のルールを示したことには大きな意義があります。しかしガイドラインで示されたルールも不変ではありません。これまでと同様に事故物件に関する議論が続き、社会情勢をふまえてルールが変わる可能性は大いにあります。

歴史を振り返ると、戦時中、大都市圏ではそもそも空襲により41万人を超える死者がでました。しかし現在において過去の空襲に由来する告知義務や値下げが起こることはありません。

また建物の寿命の長い海外においては、建物内で人の死が起こるのは当然と考える傾向があります。このようにガイドラインにおけるルールも社会の移り変わりに合わせて変わっていくと考えられます。

事故物件の告知義務は、原則として賃貸契約では3年間、売買契約では無期限となります。しかし賃貸契約であっても、事故が社会に影響を与えた度合い等により告知義務が消えないケースもあります。告知義務のルールに反すると、損害賠償等の請求される恐れがあるので注意してください。

また事故物件になったことによる値引きの期間に明確なルールはありません。一度値引きされた不動産であっても、記憶の風化や家賃の増額交渉により価値が回復する場合もあります。

今回の記事で紹介したようにガイドラインは一定のルールを示しましたが、このルールも社会の変化と共に変わっていくことが予想されます。告知義務のポイントは、あくまで契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼすかどうかです。この点を念頭に置きながら、告知義務について改めて整理してみてください。