所有している一戸建てやマンションが事故物件になった場合、不動産の売却価格は下がります。それが分かっていても、少しでも高く売りたいという心理が働くのは当然です。また、そもそも売却する方法がわからないという方もいるかもしれません。

本記事では、事故物件の価格が下がる理由と、なるべく価値を下げないための対処法、物件の売却方法を解説します。事故物件の売却に悩んでいる人は、ぜひ参考にしてください。

事故物件の売却は可能ですが、売却価格は相場に比べて20～50％下がります。主な理由は3つあります。

• 購入意思を下げる
• ローンが通りにくい
• 下落幅は心理的瑕疵（かし）の種類によっても変わる

それぞれについて、解説していきます。

近隣に嫌悪施設がある物件や、建物内で孤独死・自殺・他殺等が起きた物件は、心理的瑕疵があるため、物件の購入意思を下げてしまいます。

他人が亡くなった建物で一生住むことを考えれば、購入意思が下がるのは当然と言えるでしょう。

事故物件は、金融機関の住宅ローンが通りにくいと言われています。その理由は不動産の担保価値が下がり、買い手のローン融資が通りにくくなるためです。

さらに社会的に認知が広がるような殺人事件・事故などがあった物件は、査定により大きく影響するため担保価値が下がります。金融機関が融資を判断するときは、事故物件で起きた事件性・遺体の損傷具合・社会的影響が査定に大きく関係するのです。

事故物件の下落幅は、心理的瑕疵の種類によっても変わります。心理的瑕疵の種類は、事件や事故（火災で人が亡くなった）・自死・孤独死・近隣の嫌悪施設の存在などです。

瑕疵には、物理的瑕疵・法的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵の4種類があります。心理的瑕疵は、物理的瑕疵や法的瑕疵などと比較すると、個人の捉え方に差があるでしょう。

「事故物件であることを隠して売却すれば、価格が下落しないのでは？」と思う人もいるかもしれませんが、事故物件であることは、買い手への告知義務があります。

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインが国土交通省で策定されており、告知義務の判断基準が示されているのです。

事故物件でも価格が下がりにくいケースが3つあります。

• 立地条件がいい
• 建物の損傷が少ない
• 事件性や社会的影響が低い

それぞれについて、解説します。

事故物件の立地条件は、価格に影響します。誰もが購入したくなるような人気がある土地だと、事故物件でも購入を希望する人がいるでしょう。

逆に地方だと、相対的に金額が都心よりお得なので、あえて事故物件を購入する理由が弱くなるため、買い手が見つかりにくいと言えます。どの土地に事故物件があるかによって、物件の価格は変わるのです。

建物の損傷が少なく、その建物が事故物件であることを感じさせないものであれば、価格は下がりにくくなります。

事件や事故があった物件の場合、原因によって建物の損傷具合は変わります。しかし、それを感じさせない状況にするために、リフォームやリノベーションするのもいいでしょう。事故物件であることを忘れるような建物になれば価格の下落幅は抑えられます。

事故物件でも、事件性や社会的影響が低いものであれば、価格は下がりにくいでしょう。事件性の低いものであれば購入を検討する人もいるかもしれません。

事故物件になる理由はさまざまあるため、心理的瑕疵の強弱も理由によって変わります。

社会的にニュースで取り上げられてしまうような事件等が起きた物件は、心理的瑕疵が強くなりますし、逆に事件性のない寿命による孤独死というケースであれば、心理的瑕疵をそこまで感じないという方も中にはいらっしゃいます。

事故物件でも価格を下げない対処法が2つあります。

• リノベーションをして印象を変える
• 更地にする

それぞれについて、解説します。

事故物件を思わせないように、部屋を丸っとリノベーションして印象を変えれば､物件の価格も下がりにくくなります。

内装・外装・設備・床材・壁紙・水回りなど、ガラッと印象を変えることで、新たな物件として見てもらえるでしょう。また、間取りを変えるのもひとつの手です。

費用はかかりますが、計画的にリノベーションを行えるなら、検討してもよいでしょう。

事故物件の建っている土地を、更地にするという選択肢があります。リノベーションと同様に事故物件の印象を薄くする方法として有効です。ただし、更地にしても、買い手への事故物件の告知義務が消えることはありません。

更地にするには解体費用が掛かるので、金銭的リスクを背負うことになります。また更地にすると固定資産税が増えます。更地にするときはその費用が、事故物件の売却価格に見合うものになるかを見極めることも必要です。

リノベーション・解体工事は多額の費用がかかるため、慎重に検討する必要があります。

またリノベーションや解体工事をしても、事故物件で起きた事件や事故が風化しないと、買い手がつかないことがあるでしょう。

費用をかけても、それに見合う売却価格が望めなければ損失が多くなります。

事故物件の売却方法は２つあります。

• 仲介業者に依頼する
• 買取業者に売却する

それぞれのメリットとデメリットについて解説します。

仲介業者に依頼すると、まずは物件の価格査定をしてくれます。価格に納得できたら媒介契約を締結します。

媒介契約締結後に、仲介業者から広告を出してもらい、買い手を探します。仲介業者を選ぶときは、事故物件に慣れた業者への依頼がおすすめです。事故物件に慣れていない仲介業者に依頼すると、心理的瑕疵を理由に値下げを勧められるでしょう。

事故物件に慣れた仲介業者に依頼するメリットは、売却価格が高くなることです。さまざまなケースの事故物件を取り扱っているため、買い手とのトラブル対応も安心して任せられます。

デメリットは、遺品整理・特殊清掃・リフォームを自分で探さなければならないことです。その費用は売り手の負担になります。売却価格を高めに設定していても、特殊清掃やリフォームなどの費用がかさむ、場合もあるでしょう。売却後にトラブルが起こった場合、自分で損害賠償の請求にも対応しなければなりません。

また、なかなか買い手が見つからない場合には、仲介業者から値下げの交渉をされるでしょう。物件の売却が成立したら、仲介業者に仲介手数料が発生するので、支払いが必要になります。

買取業者に事故物件を売却するには、売主が直接不動産会社と交渉します。不動産買取の種類には、「即時買取」と「買取保証」の2種類があり、価格は買取業者の主導で決めます。

即時買取とは、不動産業者にすぐに物件の買取ができる方法です。また、買取保証は物件が売却できなかった場合でも、不動産業者に買い取ってもらえます。

買い取り業者のメリットは、査定額がそのまま買取価格になります。なかなか売却できずに、値下げ交渉をされる心配はありません。売却後のトラブルに対応する必要もなく、不動産会社に任せられます。

孤独死の増加に伴って、昨今は事故物件を専門に扱う不動産買取業者が増加しています。これらの業者は遺品整理・特殊清掃・リフォーム業者と提携していたり、自社で行ったりしているため、売り手の負担が少ないのも大きなメリットです。

デメリットは、一般的な仲介業者よりも売却価格が低いことです。その理由のひとつとして、事故物件に特化した不動産業者には、遺品整理・特殊清掃・リフォームも依頼できるため、その分の費用が相殺されることがあげられます。

事故物件の不動産買取は、カンクリ不動産がおすすめです。事故物件を専門に取り扱っているため、実績豊富です。カンクリ不動産のおすすめポイントは3つあります。

• 事故物件をすぐに現金化。現状のまま直接買取
• 弁護士・行政書士・司法書士・法律の専門家と連携
• ゴミ屋敷片付け、特殊清掃、リフォームを自社施工

それぞれについて、解説します。

カンクリ不動産は、事故物件をスピーディーに現状のまま直接買取し、事故物件をすぐに現金化できます。

仲介業者に依頼するよりも早い売却が可能です。秘密厳守で買取を進めるため、誰にも知られずに売却ができます。

カンクリ不動産には、弁護士・行政書士・司法書士などの各法律専門家と連携しています。さまざまなケースに柔軟に対応可能で、安心して事故物件を売却できます。

カンクリ不動産は、事故物件を現状のまま買取しています。ゴミ屋敷片付け・特殊清掃・リフォームなどが必要物件でも、建築部門を合わせ持っているため、物件の価値を最大限に生かしたリフォームが可能です。

そのため、売主が自分で業者を探して、依頼する手間が省けます。

亡くなったのは依頼主のお父さま。ご依頼主様の実家でもある建物で一人暮らしをしていました。

死因は出血性ショック。室内には血痕が広範囲に残っています。警察の現場検証によると事件性が認められなかったとのことで、何かの拍子に頭を打ったのでしょう。故人の頭には傷跡があったそうです。

遺体発見まで20日が経過していたため、特殊清掃が必要な状態でした。

本来、不慮の事故による死亡に告知義務はありませんが、発見が遅れたために特殊清掃を要し、事故物件となったのです。月に一度はお父さまに会っていたそというご依頼主様は、「もう少し連絡を取り合っていたら…」と悔やんでおられました。

場所は過疎が進む小さな田舎町。孤独死があった建物を残しておくことに抵抗を感じたご依頼主様は解体までをご相談くださいました。

しかしその後どうするかはまだ悩んでいると言います。そこで、買取をご提案したところ「ぜひお願いしたい」と決断されました。

お父が倒れているのを発見したご依頼主様は全てが解決するまで終始ご不安な様子でしたが「本来なら、まだ家をどうするかすら悩んでいたかもしれない。こんな時に関西クリーンサービスに出会えて心強かった。やっと気持ちが楽になった。」と言います。

高齢者が多い土地柄では、例え解体したとしてもマイナスのイメージは強く残ることがあります。査定額は相場には届きませんでしたが弊社で遺品整理から特殊清掃、解体工事、物件買取までを請け負った事例です。

今回は、事故物件の買取について紹介しました。事故物件の価格は、条件や方法で大きく変わります。事故物件のため安くなるのは仕方ないと思うかもしれませんが、取り扱いに慣れた不動産会社に依頼することで下落幅を抑えて、売却できます。

事故物件を売却するときに、仲介業者か買取業者のどちらにするか迷うかもしれません。事故物件専門のカンクリ不動産に依頼すれば、特殊清掃やリフォームを自社で行っているため、専門家やリフォーム業者を探す手間が省けます。

事故物件は売却が難しいとあきらめずに、事故物件専門のカンクリ不動産にぜひご相談ください。