事故物件とは、孤独死、自殺、殺人などが発生した物件のことを指します。最近では、家賃の安さから積極的に事故物件を選ぶ人も増えていますが、一方で「事故物件には住みたくない！」と考える方も多いでしょう。

事故物件を回避したい場合、どのようにして見分けるべきでしょうか。この記事では、プロの不動産業者が「不自然なリフォーム」に焦点を当て、事故物件を見分ける方法を詳しく解説します。

まず、事前のリサーチ段階で簡単に事故物件を見分けるコツをご紹介します。ネットや不動産屋で物件を探す際は、以下の3点に注目してみましょう。

物件情報に「告知事項アリ」という記載がある場合、“何かしらの問題を抱えていること”を意味しています。告知義務とは、物件が抱える重大な瑕疵（欠陥）を、入居者に伝える法的義務のことです。

例えば、以下のようなケースが告知事項に当てはまります。

ただし自殺や殺人、孤独死などの「人が亡くなった部屋」に関しては、告知義務の期間が設けられています。

賃貸契約の場合は、発生・発覚から概ね3年。この期間を過ぎると告知しなくてもよい、とされています。ただし国土交通省が定めたガイドラインには「事件性や周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない（※1）」との記載があり、いつまで告知するかは貸主の判断に委ねられています。

※1国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

地震や水害など、自然災害により死者が出た物件は、基本的に告知義務は発生しません。

ただしメディアでの報道のされ方や、見つかったご遺体の状態・状況によっては、告知しておいたほうがいいだろうと判断されます。

火災での死亡事案に関しては、被害者の死に際の苦しみが想像しやすいこともあり、「心理的瑕疵アリ」として告知されます。

事故物件の隠蔽（隠し）手段として、「定期借家契約」が使われることがあります。定期借家契約とは、契約期間の定めがあり、期間満了後には退去しなければならないという特殊な契約です。

事故物件においては、事故や事件の発生から3年が経過し、告知義務がなくなった後に、一般的な賃料相場で入居者を募るために利用されることがあります。

＜契約の違い＞

ただし定期借家契約だからといって、必ずしも事故物件とは限りません。

告知義務の期間についてはこちらの記事で解説しています。

事故物件を見分ける方法として、住所や建物名でのインターネット検索も有効です。

事件や事故に関するニュース記事には、しばしば発生現場の住所や建物名が記載されているものもあります。何か事件があった場合は報道されている可能性が高いため、一度検索してみることをおすすめします。

また、Googleマップのストリートビューを使い、建物の外観や周辺環境も確認してみましょう。

ストリートビューでは過去の写真も閲覧できます。見比べてみて建物名が変わっていたり、看板が取り外されていたりすると、何かしらの事件・事故があった可能性があります。

検索の際には、「事故物件公示サイト」も活用してみましょう。

「事故物件公示サイト」は日本で唯一、殺人事件・自殺・火災などの事件事故で死亡者の出た物件（宿泊施設を含む）を対象に、その住所や部屋番号、元入居者の死因を公開しているサイトです。

地図上に炎のマークで事故物件を表示しており、クリックすると詳細な情報を見ることができます。

ただし「事故物件の情報をユーザー同士で投稿・共有できる」というサイトの性質上、100%正しい情報であるとはいえない点には注意が必要です。

事故物件であったとしても、必ずインターネット検索にかかったり、建物名が変更されたりしているわけではありません。あくまでも参考程度と捉えましょう。

物件の近所で聞いてみるという方法もありますが、うわさ話などで正確でない可能性もあるため、あまりおすすめはできません。

ここからは、内見の際に事故物件を見分けるコツを解説していきます。

事故物件を見分けたいときは、リフォーム箇所に注目してみましょう。

建物の老朽化や、内装の傷みなどの理由で行われることが多いリフォーム。しかし事故物件では、事件や事故の痕跡を消すために行われることがあります。

内見時にリフォームされている箇所が不自然に見えたり、他の部分とのバランスが悪かったりする場合は、事故物件の疑いがあります。たとえば以下のようなケースは、事故物件によく見られる不自然なリフォームです。

建具とは、ドアや窓など開閉する部分のことです。建具が一部だけ新しいなら、その部分で何かしらのトラブルが起きた可能性があります。

＜例＞

• 事件などでドアに血痕が付いてしまった
• 前入居者がドアノブを使って自殺した
• ドアやふすまに腐敗した体液が染みついた

建物を支える大事な柱。もともとあった柱を切り取り、新しい柱をつなげることを「根継ぎ」といいます。

もしアパートなどの予算が限られることが多い低家賃物件で柱を根継ぎしているなら、その部分で何かトラブルがあったことを示しています。

• 前入居者がゴミ屋敷にしてしまい、柱の下部がゴミで埋まって腐ってしまった
• 前入居者が孤独死し、柱が体液を吸ってしまった

特に、他の部分にはそれほど傷みがない・老朽化でない場合は怪しいと言えます。

トイレだけリフォームしている・クローゼットだけリフォームしている場合、はどのようなケースが考えられるのでしょうか。

たとえば、古民家やアパートなどの古い住居で、風呂や水回りは古い設備のままなのに、トイレだけを総入れ替えしている。そういった現場を見ると、プロとしては「もしかして遺体の体液が浸透して、脱臭のために総入れ替えした？」と想像してしまいます。

ただし、単純に和式から洋式へと交換することもあるので、あくまで判断材料のひとつです。

クローゼットだけリフォームしている場合は、その中や近くで遺体が発見された可能性があります。

たとえば、クローゼット（押し入れ）に近い場所で孤独死されたとします。床がクッションフロアや畳で守られていたとしても、体液は流れていってしまうので、収納部分の木材に染み込んでしまうのです。

また、壁紙や床材など、内装が一部屋だけ新しい場合は、その部屋で血液や体液などが飛び散った疑いがあります。

孤独死や自殺の場合、お風呂場で亡くなるケースも少なくありません。しかし元の浴室がユニットバスだと体液がしみ込まず、浴室が丸ごと入れ替えられる仕様になっているため、判別は難しいです。

可能であれば、入居前に床下収納や点検口から床下を確認してみましょう。もし床下の木材が一部だけ新しい場合、血液が染み込んだため取り換えた可能性があります。

• 過去にあった似た実例

2階の部屋が1室丸ごとリフォームされていた物件。弊社が1階の点検口から2階の床材をチェックすると、血痕が残っていました。

床下を補修するケースは、一般的にシロアリ被害や劣化によることが多いものです。しかし、まれに事故物件の可能性が発覚するということも。

中古物件を購入するならぜひ確認しておきたい部分です。知らされていなかった欠陥が見つかるかもしれません。

今回ご紹介したように、不自然なリフォーム箇所に注目することで、隠された事故物件を見分けられるかもしれません。ただしどの方法も「可能性がある」といったレベルの話なので、最終的な判断はご自身で行いましょう。

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今回は、事故物件に詳しい専門家が、事故物件の見分け方を解説しました。思わぬ事態でもしも事故物件を手にすることになったら…そんな時はぜひ、カンクリ不動産へご相談ください。