心理的瑕疵物件とは、住む人や買う人に心理的抵抗を与えるおそれがある不動産のことです。心理的瑕疵物件＝人が亡くなった物件と思われがちですが、じつは心理的瑕疵にもさまざまな種類があります。

この記事では、心理的瑕疵のある物件とはどのようなものか、どんな基準で判断されるのか、実際の事例を交えながらご紹介します。

不動産そのものに物理的な不具合や欠陥がある状態。物理的瑕疵は、「建物の瑕疵」と「土地の瑕疵」の二種類に分かれています。

[建物の瑕疵]

床の傾きや壁のヒビ、雨漏りや排水管の破損、シロアリによる被害といった建物自体の欠陥。

耐震強度の不足やアスベストなども含まれる。

[土地の瑕疵]

土壌汚染、地中障害物（土地の中に埋まっている障害物。古い井戸や基礎、埋設管など、土地の利用や建築に制限を与える可能性が高いもの）など。

法律的瑕疵とは、法令などにより不動産の自由な利用が阻害されていたり、法令に違反していたりする状態を指します。

法律的瑕疵は主に「建築基準法」「都市計画法」「消防法」に抵触していることが多いです。

なかには不動産の所有権や抵当権、地上権、賃貸借権などが第三者に帰属していたり、不動産に対する公租公課や管理費などの債務が滞納していたりと、権利上の瑕疵が発生しているケースもあります。

不動産そのものには問題がないものの、周辺の環境が原因となり安全で快適な生活が害されるおそれが高い物件のことです。

[環境的瑕疵の例]

・騒音・異臭・日照や眺望障害が発生している

・ごみ焼却場や廃棄物処理施設、遊戯施設などがある

・土壌汚染、煙、騒音など

心理的瑕疵とは、不動産の設備自体に問題はないものの、住む人に心理的抵抗や嫌悪感を与える欠陥のことです。具体的な例としては、以下のようなものが挙げられます。

• 事件・事故により、物件内で人が亡くなった建物。

殺人、自殺、一定期間放置された孤独死などが該当します。

• 事件・事故により、周辺で人が亡くなった物件

マンションの隣室や向かいの部屋で事件・事故が起きた場合や、戸建てなら近隣で凄惨な事件が発生した場合などが該当します。

• 周辺に嫌悪施設がある

お墓や火葬場、刑務所など、多くの人が敬遠する施設がある場合は心理的瑕疵と見なされます。

• 周辺に指定暴力団等の事務所がある

心理的瑕疵の判断基準は、受け止める側の主観によっても左右されるため、明確ではありません。「通常一般人の感じ方」に基づいて、住み心地のよさを欠き、居住する物件として適さないと判断される物件が心理的瑕疵物件となります。

事故物件は心理的瑕疵物件の一種です。

事故物件は実際に孤独死や殺人が起きた物件を指しますが、心理的瑕疵物件は「住む人に精神的な抵抗感を与える物件」であるため、事故物件に当てはまらないネガティブな事象があった場合も該当します。

物理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵と違い、主観による面が多い心理的瑕疵。では、心理的瑕疵にあたるか否かを、どうやって判断すればよいのでしょうか。

ここでは、国土交通省による「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に基づき、心理的瑕疵の判断について解説します。

心理的瑕疵を伝えずに売却や賃貸すると、のちに契約不適合責任を問われたり、損害賠償問題に発展するケースもあるため、売主・貸主の方は注意してください。

①自然死や日常生活における不慮の死
老衰や持病による病死など、いわゆる「自然死」については、告知しなくてよいとされています。居住用の不動産において、自然死の発生は当然予想されるものだからです。それゆえ、「買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低い」と考えられています。

また、日常生活の中で生じた不慮の事故死についても、同様の理由から告知義務はありません。ここでいう不慮の事故とは、自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥（ごえん。飲食物や唾液が気道に入ってしまうこと）による死亡事故などです。

ただし自然死や不慮の死であっても、発見が遅れて遺体が長期間放置され、特殊清掃や大規模リフォームなどが行われた場合は告知対象となります。

②「死」の発生または発覚から概ね3年が経過した賃貸物件
自然死や事故死で特殊清掃が発生した物件は、死の発覚から概ね3年経てば告知義務がなくなります。また、殺人や自死などの場合でも、発生または発覚から3年が経過すれば原則として告知しなくていいとされています。

ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響などが特に高い事案は、この限りではありません。その場合、売主・貸主の判断に委ねられます。

③隣接住戸や日常的に使用しない共用部分で「死」が発生した場合
特殊清掃を必要とする自然死・事故死や、それ以外の殺人・自死などが以下の部分で発生した場合は、原則として告知しなくてよいと定められています。

●賃貸や売買の取引対象となる物件に隣接する住戸
●借主もしくは買主が、日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分

これらについても、基本的には告知する必要はないとされています。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響などが特に高い事案は、この限りではありません。

①過去に自然死や事故死で、発覚まで遺体が長期間放置され、特殊清掃や大規模リフォームなどが行われた場合。

②殺人（他殺）、自死、火災による死、上記①の事案などの発生や発覚から概ね3年以内。

③買主・借主に問われた場合
売主・貸主が告知しなくてよいと判断しても、買主や借主から問われた際は事実を告げなければなりません。

④事件性、周知性、社会に与えた影響などが特に高い場合
凶悪事件の犯人が住んでいた物件、隣の部屋が事故物件、日常的に使用する共用部分での自死などは、告知すべきとされています。

⑤買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合
上記④と似ていますが、社会的影響の大きさなど、把握しておくべき特段の事情があると判断される事案の場合、告知する必要があるとされています。

なお、いわゆる「嫌悪施設」については明確な告知基準がなく、売主・貸主に判断が委ねられています。

以上のように、ガイドラインが策定されたとはいえ心理的瑕疵には厳格な判断基準がありません。不動産会社によって考えが分かれるであろう事故物件の例をご紹介します。

こういった飛び降りの場合は「心理的瑕疵」の範囲にさまざまな考え方があります。

以下はその一例です。

• 飛び降りる直前に立っていた屋上部分は、心理的瑕疵アリのエリアに入るのか
• 下層階のベランダに衝突した際にまだ息があったとしたら、ぶつかった部屋も事故物件となるのか。
• マンションの共有部分で絶命していたのなら、1棟まるごと心理的瑕疵アリに認定されるのか。
• 飛び降りた住人の部屋は事故物件になるのか。
• マンション外の敷地に落ちた場合は、その敷地が心理的瑕疵エリアになるのか。

特に分譲マンションでは、「心理的瑕疵の範囲」が資産価値に影響するため、住人たちの間で判断について揉める可能性があります。

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定義があいまいで、さまざまなケースが存在する心理的瑕疵物件。その売却・賃貸を行う際は、事前告知が義務づけられています。しかし、告知することで物件の価値が下がったり、買い手や借り手が見つからなかったりするリスクも。そのため、心理的瑕疵物件をどのように扱うかは、慎重に考える必要があります。

もし所有する不動産でトラブルが起き、心理的瑕疵にあたるか判断に悩んだら、専門家に相談しましょう。

カンクリ不動産では、心理的瑕疵物件の扱いに関するお悩みについてご相談を承っております。

トラブルがあった物件がどのような判断になるのか、売却や賃貸の方法など、プロの専門家が適切なアドバイスをさせていただきます。

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