「事故物件」と聞くと、多くの人が自殺や殺人などが起こった「いわく付き」の物件を想像するでしょう。

不動産業界では、事件などで人が亡くなった物件は「心理的瑕疵物件」に分類されます。瑕疵（かし）とは、物件や土地、またその性能などに“何らかの欠陥や不具合があること”を意味する専門用語です。心理的瑕疵以外にも「物理的瑕疵」「法的瑕疵」「環境的瑕疵」が存在し、それぞれが物件の価値に影響を及ぼす可能性を示しています。

本記事では、これら瑕疵物件の4つの種類とその特徴について、詳しく解説します。

心理的瑕疵とは、不動産の設備自体に問題はないものの、住む人に心理的抵抗や嫌悪感を与える問題点のことです。ただしその定義はあいまいで、さまざまな事例が存在します。一般的には、「部屋や建物、その周辺で人が亡くなった物件」と解釈されることが多いです。

具体的に、このような場合に心理的瑕疵があると判断されています。

心理的瑕疵物件の売却・賃貸を行う際は、事前告知が義務付けられています。しかし、告知することで物件の価値が下がったり、買い手や借り手が見つからなかったりするリスクも。

そのため、心理的瑕疵物件をどのように扱うかは、慎重に考えなければなりません。

物理的瑕疵とは、不動産の構造や設備に生じている欠陥です。「建物の瑕疵」と「土地の瑕疵」の2種類が存在します。

建物の瑕疵は、物件の構造や機能に関わる不具合のことです。雨漏り、壁のひび割れ、排水管の破損、シロアリ被害、床の傾斜などが該当します。さらに、耐震強度不足やアスベストを含む建材の使用も、重大な物理的瑕疵として認識されています。

土地の瑕疵は、土地自体の問題点です。たとえば、地中に埋設物があったり、化学物質によって土壌汚染されていたり、地盤沈下などのリスクが高いと瑕疵認定されます。土地の価値や利用可能性に影響を及ぼすため、土地の瑕疵の有無は不動産取引において重要視されています。

法的瑕疵物件とは、建築に関する法律（消防法、建築基準法、都市計画法）によって建築制限が設けられていたり、法律に違反していたりする物件を指します。それぞれの法律を詳しく見ていきましょう。

消防法では、物件に対して“火災予防・防止設備の設置、維持”が義務づけられています。防災設備が適切に取り付けられていない、または劣化している場合は、消防法違反と見なされます。

特にマンションやビル、商業施設では、増築や改築後に消防法違反となってしまうケースもあります。また、一戸建てであっても、火災報知機の設置が義務付けられています。

建築基準法は、用途、規模、床面積、建築面積の上限など、建築物に関する最低基準を定めた法律です。建築基準法違反となるのは、主に下記のようなケースです。

消防法違反と同じく、建物の増改築などによって知らない間に違反となる場合もあります。

ただし、建築基準法が存在しなかった時期に建てられた古民家や、法改正前の基準で建てられ現行法に適合しない物件は、違法ではないため法的瑕疵物件には含まれません。

都市計画法は、市街地開発、施設設備（道路、公園、上下水道、ガス・電気など）、および都市生活の基本的なあり方を規定する法律です。この法律により日本の国土はエリア分けされ、土地の利用と規制や、建造できる不動産の種類が定めされています。

都市計画法によって制限されている地域にある建築物は、法的瑕疵物件（制限物件）となってしまいます。

上記に該当しない商業物件の建築や、工場など大規模施設の建築が許されているような用途地域（※都市内で使用目的別に分類・区別している地域のこと）の物件も存在します。

しかし、不動産の所有権や抵当権、地上権、賃貸借権など権利上の瑕疵が発生していれば、法的瑕疵物件に該当します。

環境的瑕疵とは、物件周辺の環境要因によって生じる問題点を指します。この瑕疵は、「個人の感じ方によって瑕疵と認識されるか否かが異なる」という特徴があります。

環境的瑕疵は、大きく4つに分けられます。

嫌悪施設とは、生活や健康に支障をきたす施設のことです。公共・民営施設双方に含まれ、存在するだけで土地の地価に影響を与える場合もあります。公害発生の恐れがある施設や、生活する上で不快感を与える物件、遊興施設などが当てはまります。火葬場、墓地、反社会的勢力の事務所、刑務所なども嫌悪施設とされます。

環境的瑕疵は心理的瑕疵と同様に、個人の主観によって不快に感じるかどうかが決まります。そのため、売主は環境的瑕疵だと思っていなくとも、買主にとっては耐えがたい苦痛を生じさせてしまうものだった……など、行き違いが発生してしまうことも。また、日照や風通しの阻害などは程度がさまざまで、瑕疵として判断することが難しい場合も多々あります。

解説してきたように、瑕疵物件の売買には気を付けるべき点が多くあり、慎重な対応が求められます。特に、心理的瑕疵・環境的瑕疵は感じ方の個人差が大きいため、判断に困る不動産オーナーも多いでしょう。

ここからは、瑕疵物件の売買において避けて通れない法的義務を解説します。

瑕疵物件の売買は、宅建業法により「告知義務」が定められています。これにより、売主は把握している瑕疵の情報を買主に告知しなければなりません。建物の瑕疵を知っていながら告知を怠ると、契約不適合責任を問われる可能性があります。

契約不適合責任とは、瑕疵物件取引において告知義務を怠った場合に生じる責任です。代金の減額、修繕費の請求、損害賠償請求、契約解除などが売主に課されます。

瑕疵物件売買において重要なのは、「瑕疵の程度が責任を負うに足るかどうか」の判断です。つまり、「告知義務」と「契約不適合責任」を履行するほどの瑕疵といえるのか。この点については専門家でも意見が分かれます。

特に心理的瑕疵や環境的瑕疵は、その状況によって捉え方が異なります。たとえば、次のような事例です。

実際に当社で買取させていただいた物件の中から、心理的瑕疵にあたるか判断が難しいと考えられた事例をご紹介します。

この物件は2つの棟に分かれており、過去にその一室において、金銭目当てで侵入した犯人によって住人が殺害されるという事件が発生しました。

国土交通省が定める心理的瑕疵のガイドラインに沿って解釈すると、殺人現場となった一室以外に告知義務はないと考えることもできるでしょう。しかし以下の事情を考慮して、最終的には全物件に心理的瑕疵を告知する判断を下すこととなりました。

買取後は、建物の構造を活かして全部屋をリフォームして区画分けを行い、告知義務を徹底して貸し出しました。判断が難しい瑕疵物件の賃貸や売買を行うとき、弊社では買主（借主）さまの立場に立って判断するよう努めています。

このように、あらゆる配慮をしなければ売買できないのが瑕疵物件の難しいところです。

瑕疵物件には「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「法的瑕疵」「環境的瑕疵」の4種類があります。それぞれ賃貸や売買契約において、そのことを取引相手に告げなければなりません。

しかし、なかには瑕疵にあたるかどうかの判断が難しいケースもあります。

一筋縄ではいかない瑕疵物件の売買。「自分では経年劣化だと思っているが、物理的瑕疵と見られかねないかもしれない」「増築後、法的瑕疵が発覚してしまった……」など、個人では判断が難しいポイントが多々あります。

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